Calitate procesuala pasiva in cadrul actiunii prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare

In cadrul acestui tip de actiuni promitentul vanzator are calitate procesuala pasiva, insa este obligatoriu ca acesta sa detina calitatea de proprietar asupra imobilului la momentul inaintarii actiunii in instanta.

In cazul in care s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare, avand ca obiect un bun imobil, iar termenul de perfectare a contractului de vanzare-cumparare in forma autentica nu a fost respectat de catre promitentul vanzator, exista posibilitatea pentru promitentul cumparator sa inainteze actiune in instanta impotriva promitentului vanzator, pentru a-l obliga pe acesta din urma, la incheierea unui contract de vanzare cumparare in forma autentica sau hotararea instantei de fond sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.
In aceasta situatie este foarte importanta calitatea partilor improcesuate, respectiv partile din proces trebuie sa fie partile din antecontractul de vanzare cumparare.
Calitatea procesuala pasiva presupune existenta unei identităti între persoana paratului chemata in judecata si persoana care se pretinde că este obligată în raportul obligaţional dedus judecăţii de reclamant.
Problema apare insa cand, anterior ajungerii la termen a antecontractului de vanzare cumparare, promitentul vanzator transfera dreptul de proprietate asupra imobilul obiect al antecontractului catre alte persoane. In acest caz mentionam ca, nu se transfera catre noul proprietar si obligatia de a incheia un contract de vanzare cumparare in forma autentica, cu promitentul cumparator.
Raportat la aceasta situatie, instanta de judecata a retinut intr-o decizie de speta ca « este obligatoriu sa existe o transmitere de obligatie, care sa imbrace forma unui act scris, fie o subrogatie, novatie sau delegatie, care sa fie un act juridic distinct de cel care a dat nastere obligatiei originare ( ceea din antecontractul de vanzare-cumparare) »
Prin urmare, dupa cum am aratat mai sus, doar partile din antecontractul de vanzare cumparare pot fi obligate intr-o astfel de actiune, deoarece conventiile legal făcute nu au putere decât intre părţile contractante şi nu pot obliga la ceea ce este expres prevăzut în ele decât părţile contractante.
Incheierea unei convenţii presupune existenţa unui raport obligaţional pentru ambele părţi, respectiv una dintre părţi, promitentul vânzător, promite ca va transfera dreptul de proprietate asupra bunului, iar pentru prestatia sa va primi de la cealaltă parte o contraprestatie, respectiv pretul apartamentului, cealaltă parte, promitentul cumpărător, se obligă să platească preţul apartamentului, iar în schimb să primească dreptul de proprietate asupra acestuia.
Astfel, in cadrul unei actiuni prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare cumparare, calitatea procesuala pasiva o detine promitentul vanzator, parte in antecontractul de vanzare cumparare, insa, fiind imperios necesar ca la momentul inaintarii actiunii in instanta promitentul vanzator sa detina inca calitatea de proprietar al imobilului promis spre vanzare.
Aceasta situatie poate fi usor verificata de catre promitentul cumparator prin consultarea cartii funciare a imobilului obiect al antecontractului de vanzare cumparare.
În jurisprudenta s-a arătat faptul că pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, condiţia esenţială este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vândut. Dacă bunul obiect al antecontractului nu se află în patrimoniul pârâtului, instanţa nu poate dispune transferul dreptului de proprietate către reclamant, deoarece nimeni nu poate da mai mult decât are.
Astfel incat, promitentul vanzator (atata timp cat inca mai detine calitatea de proprietar asupra imobilului promis spre vanzare) poate fi chemat in instanta si sa fie obligat sa incheie contract de vanzare cumparare in forma autentica cu promitentul cumparator. Insa, in ipoteza descrisa mai sus, cand acesta nu mai detine calitatea de proprietar asupra imobilului promis spre vanzare, promitentul cumparator nu mai are la indemana acesta actiune de « prestatie tabulara » putand insa, sa recurga la alte solutii juridice, cum ar fi de ex. inaintarea unei actiune in rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare sau a unei actiuni in constatarea nulitatii absolute a antecontractului de vanzare cumparare.

Autor: Av. Ionela Costea